С наступлением очередного финансового кризиса в СМИ начинают мелькать сообщения об обманутых дольщиках . Чиновники и депутаты начинают активно помогать этим бедолагам. Все наперебой ругают горе-строителей, обвиняя их во всех мыслимых и не мыслимых грехах. Появляются различные рецепты решения указанной проблемы.
Вот и сейчас. В России новый кризис. Проблема обманутых дольщиков актуальна.
Обсуждаются различные меры, которые якобы решат проблему обманутых дольщиков и недобросовестных строителей раз и навсегда.
Предлагают передать все собранные застройщиком деньги банкам. Дабы банки контролировали строителей от и до. Вы верите, что банки — это надежно?
А как быть, если банк контролировал, котролировал и не доконтролировал?
Кто ответит? А как быть, если банк сам оказался банкротом?
Предлагают страховать денежные средства дольщиков.
Но как быть, если эти средства просто закончились, а дом все еще недостроен?
Предлагают ужесточить отвественность строителей.
Полагаю, что все эти предложения не решат проблему.
Чтобы действительно решить проблему возникновения обманутых дольщиков, необходимо устранять причины данного явления.
Предлагаю свое видение этих причин.
В настоящее время в Государственную думу внесен законопроект уголовного преследования создателей финансовых пирамид.
Я утверждаю, что долевое строительство всегда является финансовой пирамидой.
Вот доказательство.
Законопроект об уголовной ответственности строителей финансовых пирамид дает следующее определение финансовой пирамиде: привлечение денег физлиц и компаний в крупном размере, при которой выплата дохода производится за счет привлеченных денежных средств новых участников.
Давайте посмотрим, существуют ли в долевом строительстве указанные признаки:
- Привлечение денег физлиц и компаний в крупном размере — есть;
- Выплата дохода за счет привлечения денежных средств новых участников-есть.
Предположим некоторая строительная фирма, назовем ее «Рога и Копыта», решила осчастливить граждан , нуждающихся в жилье.
Так как готового жилья у этой компании нет, как нет и денежных средств для строительства, то начинается рекламная компания по продаже услуг данной компании по строительcтву.
При этом продажа так называемого нового жилья фактически маскирует продажу услуг данной компании. Т е уже на начальном этапе мы имеем фактически обман будущих дольщиков.
Под видом квартир в новом, существующим лишь в воображении архитектора или в лучшем случае в виде рисунка на бумаге, доме, всем желающим предлагается фактически вложить деньги в эту новоявленную фирму «Рога и Копыта».
Скажите, если такая фирма разместит свои акции на бирже, то Вы купите эти акции?
Полагаю , что никто бы не рискнул их покупить.
Вот и получается, что явно инвестировать в деятельность фирмы «Рога и Копыта» никто не будет, но, если сбор денег для оплаты своего труда и своей прибыли, прикрыть обещанием новых квартир, которых нет, но о которых можно красиво рассказывать, то люди будут думать, что действительно покупают квартиры, и фактически станут инвесторами этой фирмы.
Получается, что дольщикам продают способность работать под видом будущих результатов труда.
При этом дольщикам, которые по-сути становятся инвесторами, обещают вернуть доход от вложенных средств не деньгами, а имуществом, которого еще нет, но, которое обещают создать.
Но почему тогда гражданам прямо не сказать, что их приглашают быть инвесторами в деятельности фирмы «Рога и Копыты»? Почему бы им не объяснить, что инвестирование — это большой риск? Полагаю, что ответ очевиден.
Этот узаконенный обман граждан еще больше усиливается рекламой виртульного жилья, которое им предлагаю купить.
Таким образом, уже на начальном этапе долевого строительства происходит подмена понятий (вместо инвестиций в компанию, предлагается купить квартиру), т е имеем фактически обман.
При этом, чтобы привлечь как можно больше нуждающихся в жилье, как правило на начальном этапе предлагается низкая цена виртуальных квартир.
Учитывая, что существует инфляция и всегда растущая цена жилья, можно с полной уверенностью сказать, что внесенных первыми дольщиками денежных средств не только не хватит, чтобы построить весь дом, но их нехватит даже, чтобы построить те квартиры, за которые заплатили эти дольщики.
Но, так как будущие квартиры — это по своей сути обещенный строителями доход на вложенные дольщиками деньги в фирму «Рога и Копыта», то возникает вопрос, где же будут взяты недостающие денежные средства, чтобы построить квартиры тем, кто первыми сдал деньги на очень дешевые виртуальные квартиры?
Ответ очевиден, эти деньги строители будут пытаться взять со следующих инвесторов — дольщиков.
Таким образом, налицо ситуация, когда доход ранее привлеченным инвесторам-дольщикам выплачивается за счет привлечения следующих дольщиков.
Проблемы такой финансовой пирамиды усугубляются еще и тем, что первые покупатели могут перепродать свои дешевые виртуальные квартиры на внебирживом рынке виртуальной, официально называемой новостроящейся, недвижимости.
Т е фактически мы имеем внебиржевой рынок виртуального жилья, на котором продаются обещания. Поэтому рынок новостроек — это изначально финансовый пузырь. Причем, чем больше его надувают, тем труднее строителям покрывать убытки от проданных ранее виртуальных квартир. Поэтому в период бурного роста цен, строители сначала продают квартиры на уровне третьего этажа, потом первого , потом на уровне котлована, а в самый предкризисный 2007 год — на уровне пустой площадки следующего нового дома, чтобы собрать деньги для достройки предыдущего.
Хочу обратить внимание на тот факт, что в отличии от риэлторов и прочих спеклянтов, которые извлекают прямую выгоду от продажи дорожающей виртуальной недвижемости, строители не получают разницу в цене ранее проданных квартир и фактически обречены покрывать убытки от этих квартир новой продажей несуществующей недвижимости.
Таким образом, в период бурного подъема экономики, строители обречены строить финансовые пирамиды.
В результате мы имеем два явления под названием долевое строительство.
Во-первых, это пузырь внебиржевого рынка новой недвижимости, где перепродаются виртуальные квартиры, накручиваются цены и выводятся, ничем не обеспеченные деньги, в виде прибыли спекулянтов
Во-вторых, это строительная пирамида, которую вынуждены строить строители, в которой рост цен на внебиржевом рынке новой недвижемости создает все больший недостаток финансирования вновь строящегося жилья.
Известно, что финансовая пирамида рухнет, если остановить ее строительство.
Т е применительно к долевой финансовой пирамиде, ее обвал будет происходить при любом кризисе, либо при попытке власти ужесточить контроль за строителями, что обязательно создаст проблему обманутых дольщиков.
Так было в 2005 году, когда вдруг решили ввести регистрацию договоров долевого строительства, так было в 2008, когда начался мировой кризис, так происходит сейчас в России.
Так будет всегда, если внезапно прекратить строительство таких пирамид.
Вы скажите, что критиковать просто, а как сделать так, чтобы строилось жилье и не возникало проблемы обманутых дольщиков.
Знаю ли я ответ на этот вопрос? Полагаю, что знаю. Но это уже другая история.
Если кто-то из депутатов или чиновников пожелает действительно решить проблему, с удовольствием объясню, как это сделать.
